住宅ローン 借り方と繰上返済の新常識 本文へジャンプ
返済方法:元利均等返済と元金均等返済


 返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。

 毎月の返済額は元金と利息に分けられます。元利均等返済とは、元金と利息の合計額が毎月一定になるように返済する方法です。毎月の返済額は一定ですが、内訳は、利息の割合が徐々に減っていき、元金の割合が徐々に増えていきます。一方、元金均等返済は、元金を毎月一定のペースで返済していく方法で、毎月の利息が減る分だけ毎月の返済額も減っていきます。

 利息は残債×金利÷12となり、残債が同じ場合、利息額はどちらの返済方法でも変わりませんが、元金の返済額は元利均等返済と元金均等返済で異なります。
 初回の返済額を比べると、残債=借入額なので、両者の利息は同じ額ですが、元金の返済額は元金均等返済の方が大きくなります。このため、初回返済額は元金均等返済の方が大きくなります。
 しかし、元金均等返済の方が元金の返済ペースが速い(=残債の減りが速い)ので、利息の減りも速く、毎月の返済額は途中で元金均等返済の方が小さくなります。また、最終的な返済総額も、元金均等返済の方が小さくなります。

金利、借入期間が同じ場合
  元利均等返済 元金均等返済
毎月返済額 変わらない 当初は大きいが最終的には小さくなる
返済元本 当初は小さいが最終的には大きくなる
返済ペースは遅い
変わらない
返済ペースは速い
総返済額 大きい 小さい
※上記は繰上返済をしない場合。

具体例(2000万円、3.0%全期間固定金利、35年返済)
  元利均等返済 元金均等返済
初回返済額 76,970円 97,619円
 うち元金 26,970円 47,619円
 うち利息 50,000円
(元金均等返済と同じ)
50,000円
(元利均等返済と同じ)
最終回返済額 76,970円
(初回と同じ)
47,738円
 うち元本 76,778円 47,619円
(初回と同じ)
 うち利息 192円 119円
総返済額 3,233万円 3,053万円
※上記は繰上返済をしない場合。

(2000万円、3.0%全期間固定金利、35年、元利均等返済)


(2000万円、3.0%全期間固定金利、35年、元金均等返済)