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| 繰上返済：期間短縮型と返済額軽減型 |
住宅ローンは、月々の決まった返済以外に、一部を任意に返済することが出来ます。これを「繰上返済」と言います。
毎月の利息は、毎月の返済額の中で精算されているので、繰上返済は、全て元金部分の返済に充当されます。このため、繰上返済した元金にかかる利息分をカットできることになります。
（※毎月の返済日以外でも繰上返済できる金融機関もあり、その場合には「経過利息」という利息精算が発生することがありますが、ここではその説明は省略します。なお、経過利息の支払いは損をするわけではありません。）
繰上返済の方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類あります。
期間短縮型は、毎月の返済額は変更せずに、完済期日を前倒しする方法です。
返済額圧縮型は、完済期日は変更せずに、毎月の返済額を減らす方法です。
繰上返済を１回だけ行う場合、期間短縮型で行った方が総返済額を小さく（＝利息軽減効果を大きく）できます。
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期間短縮型 |
返済額軽減型 |
| 毎月返済額 |
変わらない |
小さくなる |
| 返済期間 |
短くなる |
変わらない |
| 総返済額 |
より小さくなる |
小さくなる |
※上記は繰上返済を１回だけ行った場合。
具体例（2000万円、3.0％全期間固定金利、35年、元利均等返済、10年後に100万円繰上返済）
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（繰上返済なし） |
期間短縮型 |
返済額軽減型 |
| 当初返済額 |
76,970円 |
76,970円 |
76,970円 |
| 繰上後返済額 |
76,970円 |
76,970円
（変わらない） |
72,217円
（小さくなる） |
| 返済期間 |
35年 |
32年10ヶ月
（短くなる） |
35年
（変わらない） |
| 総返済額 |
3,233万円 |
3,127万円 |
3,191万円 |
| 利息軽減効果 |
− |
106万円 |
42万円 |
※上記は繰上返済を１回だけ行った場合。
（2000万円、3.0％全期間固定金利、35年、元利均等返済、繰上返済なし）
（2000万円、3.0％全期間固定金利、35年、元利均等返済、10年後に100万円を期間短縮型で繰上返済）
繰上返済で期間が短縮される。毎月の返済額は変わらない。
（2000万円、3.0％全期間固定金利、35年、元利均等返済、10年後に100万円を返済額軽減型で繰上返済）
繰上返済で毎月の返済額が小さくなる。完済期日は変わらない。
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